+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Аренда здания не введенного в эксплуатацию

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Аренда здания не введенного в эксплуатацию

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Алексей Александров объясняют, можно ли передать объект капитального строительства в пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Здание организацией построено, но не введено в эксплуатацию. Разрешение на строительство этого здания было получено. Здание планируется передать в безвозмездное пользование до оформления права собственности на него. Можно ли передать в безвозмездное пользование здание до регистрации права собственности на него?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Перейти к содержимому.

Право собственности на новое здание еще не оформлено. Как предотвратить риски аренды

Право собственности на новое здание еще не оформлено. Как предотвратить риски аренды. Возможна ли аренда объекта, право собственности на который не оформлено Как взыскать плату за фактическое пользование, если договор ничтожен Какими соглашениями оформляют фактическое пользование до аренды. На рынке коммерческой недвижимости распространены ситуации, когда в аренду предлагается объект, права на который еще не зарегистрированы в ЕГРП или зарегистрированы как на объект незавершенного строительства.

Речь идет о новых торговых и офисных центрах на стадии строительства либо уже введенных в эксплуатацию, но пока без оформления права собственности. Фактический собственник инвестор, застройщик рассчитывает как можно раньше начать получать доход от объекта, в который он вложил немалые средства.

Если объект обладает большой коммерческой привлекательностью для потенциальных арендаторов, то они тоже заинтересованы как можно раньше договориться об аренде. В результате возникают отношения по использованию объекта арендатором до регистрации права собственности на него за арендодателем, а иногда и до введения здания в эксплуатацию. Эта статья о том, какой вариант целесообразнее выбрать для оформления таких арендных отношений с учетом рисков оспаривания договора в случае возникновения конфликта между сторонами и возможных последствий оспаривания.

Соглашаясь на аренду помещения в здании, которое не введено в эксплуатацию, надо учитывать риск административного штрафа ч. За эксплуатацию такого объекта ответственность несет именно арендатор п. Арендодатель же в данном случае ничем не рискует постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на это законом или собственником ст. Право собственности на объект недвижимости возникает только с момента государственной регистрации ст.

Значит, до регистрации права владелец нового объекта недвижимости инвестор, заказчик по договору подряда и т. Если следовать этим нормам буквально, то договор аренды объекта недвижимости, заключенный в тот момент, когда у арендодателя не было зарегистрировано право собственности, ничтожен как противоречащий закону ст.

Соответственно условия договора не имеют силы и стороны не могут на них ссылаться п. Однако практические риски этой ситуации различны для тех случаев, когда регистрация права собственности арендодателя на объект аренды так и не состоялась и когда право собственности арендодателя было зарегистрировано, но уже после заключения договора аренды.

Пока арендодатель не зарегистрировал право собственности, договор аренды может быть оспорен как ничтожный практически со процентной вероятностью успеха.

Следовательно, в случае возникновения любой конфликтной ситуации между сторонами они не защищены условиями этого договора, так как в суде любая из них может выдвинуть аргумент о его ничтожности. После того как арендодатель зарегистрирует свое право собственности, риск оспаривания договора снизится, но полностью исключен не будет это зависит от арбитражной практики по соответствующим спорам в конкретном регионе.

Плата за фактическое пользование. Если договор аренды признается ничтожным, то каждую из сторон волнует вопрос оплаты за фактическое пользование объектом. Согласно пункту 2 статьи Гражданского кодекса, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом возместить его стоимость в деньгах.

При этом денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения п.

Размер возмещения определяется по правилам пункта 2 статьи Гражданского кодекса, то есть по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Проще говоря, если договор аренды ничтожен, то арендодатель все равно вправе требовать от арендатора оплаты фактического пользования объектом.

Если же арендатор перечислял оплату в течение срока фактического пользования, то он не имеет права требовать ее назад при условии, что она не превышает обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности когда арендатор может доказать такое превышение, он вправе требовать от арендодателя возврата разницы. Разные подходы к спорам об оплате пользования. Существует мнение, что вышеописанные последствия касаются случаев, когда договор ничтожен по любым основаниям, кроме отсутствия у арендодателя права собственности, так как этот случай особый.

Ведь если арендодатель не собственник, то у него нет прав на получение платы за пользование имуществом, которое ему не принадлежит. Такое право есть только у титульного собственника данного имущества. Следовательно, арендодатель не может взыскать с арендатора задолженность по оплате за пользование имуществом, а если арендатор уже оплатил фактическое пользование по ничтожному договору, то он может потребовать деньги назад то есть суду следует применить не двустороннюю, а одностороннюю реституцию.

Именно так рассуждают некоторые арендаторы, отказываясь платить за фактическое пользование или требуя вернуть оплату. Иногда эту позицию поддерживают и суды, отмечая, что арендодатель не доказал наличие у него права на получение денежных средств за пользование ответчиком спорным имуществом постановление ФАС Северо-Западного округа от В приведенном примере арендодателем по ничтожному договору выступала компания, инвестировавшая строительство, но этот факт не убедил суд в наличии у нее права требовать от арендатора оплаты за пользование помещениями.

В то же время есть иная позиция по этому вопросу. Следуя буквальному указанию пункта 2 статьи Гражданского кодекса, в данном случае должна применяться двусторонняя реституция. То есть арендатор обязан возместить стоимость пользования имуществом конкретно второй стороне недействительной сделки, а именно арендодателю. Арендатор не может возражать против этого, ссылаясь на отсутствие у арендодателя права собственности, а значит, и прав на получение платы за пользование имуществом.

Дело в том, что эта ситуация не нарушает интересов арендатора: он в любом случае должен оплатить фактическое пользование объектом, иначе с его стороны тоже возникнет неосновательное обогащение в силу принципа платного пользования чужим имуществом субъектами предпринимательской деятельности.

Получение незаконным арендодателем платы за пользование имуществом нарушает лишь интересы собственника данного объекта конечно, если таковой имеется. Именно собственник объекта, а не арендатор вправе потребовать от незаконного арендодателя полученную им плату как неосновательное обогащение. Некоторые суды придерживаются такой точки зрения и отказывают арендаторам в возврате арендной платы, внесенной по ничтожному договору см. Возможная причина разной судебной практики.

Необходимо заметить, что точка зрения об отсутствии оснований для оплаты фактического пользования преобладает в спорах, когда арендодатели пытаются взыскать с арендаторов задолженность по ничтожному договору. Когда, наоборот, арендаторы хотят взыскать оплату, которую они внесли за время фактического пользования, суды отказывают в иске.

Возможно, причина такого разного подхода судов к одному и тому же вопросу заключается в следующем. Как правило, истец-арендодатель основывает свои требования на договоре аренды. Арендатор возражает, ссылаясь на ничтожность этого договора, суд соглашается с этим аргументом и отказывает в иске, поскольку он был основан именно на договоре.

В спорах же по взысканию уже перечисленной арендной платы истцы-арендаторы требуют применить последствия недействительности договора п. Тогда суд, разрешая вопрос о реституции, приходит к выводу, что не только арендодатель должен вернуть платежи арендатору, но и арендатор обязан оплатить пользование имуществом, иначе на его стороне возникнет неосновательное обогащение.

Если бы арендодатели свои исковые требования о взыскании платы за фактическое пользование имуществом тоже основывали на пункте 2 статьи Гражданского кодекса то есть требовали оплату в порядке реституции, а не как долг по договору , не исключено, что в таких спорах практика судов тоже складывалась бы не в пользу арендаторов. Право собственности зарегистрировано после заключения договора аренды. Ситуацию, когда регистрация права собственности арендодателя состоялась после заключения договора аренды, суды оценивают по-разному.

Есть мнение, что последующая регистрация договор не спасает см. В части оплаты фактического пользования имуществом эта ситуация аналогична той, в которой регистрация права собственности арендодателя так и не состоялась. Другими словами, если арендатор пытается вернуть назад уже уплаченную за период пользования арендную плату, то ему обычно отказывают в иске.

Если же арендодатель пытается взыскать с арендатора долг по оплате, ссылаясь на договор, то его ждет отказ см. Но в практике имеются и противоположные примеры когда суды считают, что нарушение процедуры последовательности регистрации и распоряжения имуществом не влечет ничтожности сделки см. Таким образом, шансы отстоять действительность этого договора имеются, однако они полностью зависят от позиции конкретного суда.

Учитывая высокий риск признания недействительным договора аренды объекта, право собственности на который не зарегистрировано, в отношении таких объектов широкое распространение получили предварительные договоры аренды. Для их заключения наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности не требуется постановления ФАС Северо-Кавказского округа от Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества п.

Три года назад Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества в частности, аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора , в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.

В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения постановление Президиума ВАС РФ от Однако по поводу предварительных договоров аренды тоже существуют определенные опасения. Эти опасения связаны прежде всего с тем, что фактическое использование объекта арендатором на практике начинается уже с момента подписания предварительного договора, а не заключения основного и сам предварительный договор имеет характер смешанного.

Предмет смешанного договора. Застройщики и инвесторы строительства крупных торговых или офисных центров, как правило, еще на стадии строительства заключают с будущими арендаторами смешанные договоры чаще всего их называют соглашениями об использовании помещений , которые содержат элементы не только предварительного договора аренды, но и договора оказания услуг, а иногда и основного договора аренды.

В подобном соглашении стороны устанавливают свои обязательства в определенный срок заключить договор аренды указанного в соглашении помещения, оговаривают условия подготовки помещения к аренде, иногда его коммерческого использования арендатором до заключения договора аренды, согласовывают взаимодействие сторон в период до заключения договора аренды, а также фиксируют условия будущего договора аренды.

По таким соглашениям помещение сразу передается будущему арендатору по акту для проведения работ по обустройству данного помещения в целях его дальнейшего использования по договору аренды обычно речь идет о строительно-монтажных, отделочных, электротехнических работах, об установке системы кондиционирования и т. Соответствующие работы будущий арендатор проводит за свой счет. При этом он также обязан перечислить арендодателю обеспечительный депозитный платеж, который не подлежит возврату, если договор аренды не будет заключен или будет в дальнейшем расторгнут по вине арендатора.

Большинство соглашений также обязывают арендаторов внести единовременную плату за услуги будущего арендодателя по официальному открытию торгового или офисного центра периодически этот платеж называют компенсацией расходов арендодателя на открытие торгового или офисного центра.

Иногда такие соглашения не предусматривают плату за пользование помещением до вступления в силу основного договора аренды, иногда предусматривают например, по условиям соглашения арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении со дня открытия торгового центра и вносить платежи за пользование, хотя право собственности арендодателя на дату открытия может быть еще не зарегистрировано.

Момент заключения договора аренды. Как правило, срок заключения договора аренды привязан к событию регистрации арендодателем права собственности на здание. С момента регистрации права собственности стороны либо обязуются заключить договор аренды на определенных условиях, либо помещение автоматически считается переданным арендатору на условиях краткосрочного договора аренды соответственно вступают в силу условия договора аренды, которые включаются непосредственно в соглашение.

В последнем случае в определенный срок после регистрации права собственности арендодателя стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды то есть сроком не менее года , который подлежит государственной регистрации. Краткосрочный договор аренды недвижимого имущества действует до момента регистрации долгосрочного договора аренды.

Судебная практика по смешанным договорам. Как показывает арбитражная практика, суды достаточно лояльно относятся к такого рода смешанным договорам и к предусмотренным в них платежам. В случае возникновения спора между сторонами договора судьба уплаченных арендатором платежей решается в соответствии с положениями данного соглашения, то есть в зависимости от того, является ли на момент обращения в суд предварительный договор действующим или его срок уже истек, был ли заключен основной договор аренды, если нет то по чьей вине, и какой объем обязанностей стороны успели выполнить.

Например, в том случае, если срок заключения основного договора уже истек, а при этом он так и не был заключен не по вине арендатора , суд обязывает арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж постановления ФАС Московского округа от Если суд приходит к выводу, что срок заключения основного договора еще не наступил и предварительный договор по-прежнему действует, то оснований для возврата обеспечительного платежа нет постановление ФАС Московского округа от Если арендодатель свои обязательства выполнил и открытие торгового или офисного центра состоялось, суды не находят оснований для возврата перечисленной арендодателю платы за открытие решение Арбитражного суда г.

Москвы от Что касается оплаты за пользование помещением до заключения договора аренды если она взималась , то даже в ситуациях, когда по каким-либо причинам суд признает предварительный договор незаключенным, но доказано, что арендатор фактически использовал помещения, суды не находят оснований для возврата арендатору платы за это пользование.

В данном случае в силу статьи Гражданского кодекса фактический арендатор обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость пользования имуществом определение ВАС РФ от Спорное условие о сроке. Основная масса споров по предварительным договорам аренды связана с неоднозначным толкованием условия о сроке заключения основного договора. Как было отмечено выше, обычно этот срок привязан к моменту регистрации права собственности арендодателя.

Дело в том, что в силу статьи Гражданского кодекса срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон п. Факт государственной регистрации права собственности зависит от воли и действий арендодателя. Таким образом, если срок заключения основного договора привязан к событию регистрации права собственности арендодателя например, договор должен быть заключен в течение 10 дней после регистрации права собственности , этот срок не считается определенным, и тогда основной договор должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора п.

Часто арендаторы полагают, что при необходимости из предварительных соглашений с арендодателями можно будет легко выйти и вернуть свои деньги.

передача в аренду нежилого помещения без разрешения на ввод эксплуатацию

Документ : Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение. Можно ли сдать в аренду недостроенное помещение. Мы заключили договор аренды нежилого помещения в этом офисном центре еще недостроенном и не введенном в эксплуатацию. По данному договору была получена предоплата.

Аренда здания не введенного в эксплуатацию

Запомнить меня Забыли пароль? HR new. Все проекты. Мобильные версии PDA Рассылки. Погода в Киеве.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Аренда коммерческой недвижимости для реального бизнеса 2019 Как найти помещение

Арендатор, осуществляющий деятельность в здании, не введенном в эксплуатацию, не может быть привлечен к ответственности по ч. Организация арендовала нежилое помещение в новом здании. Пришедшая с проверкой прокуратура установила, что организация в указанном помещении осуществляет торговую деятельность. Но здание, где расположено торговое помещение, еще не введено в эксплуатацию. В результате организацию привлекли к административной ответственности по ч. Тем не менее суд, в который обратился провинившийся арендатор, признал действия самой прокуратуры незаконными.

Право собственности на новое здание еще не оформлено. Как предотвратить риски аренды.

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы? Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.

Можно ли сдавать в аренду помещение, не введенное в эксплуатацию?

Новости Инструменты Форум Барометр. Войти Зарегистрироваться. Вход для зарегистрированных:. Забыли пароль? Войти через:.

Организация-застройщик производит ремонт офисов, предназначенных для продажи, силами подрядной организации. Кроме квартир, в построенном доме, у нас оставались в продаже еще два офисных помещения, учитываемые как товар. Подрядные работы производятся и после ввода объекта в эксплуатацию.

Четыре ошибки бизнеса при аренде помещений

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после его строительства или реконструкции. Частью 5 ст. Исключение составляют случаи, когда для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство. В этой связи встает вопрос о допустимости сдачи в аренду объекта капитального строительства, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. Также на практике возникают споры о последствиях заключения предварительного договора субаренды объекта недвижимости, который не введен в эксплуатацию, но передан арендатору для осуществления ремонтных и отделочных работ.

Можно ли сдавать в аренду нежилое помещение без ввода в эксплуатацию

Не будем скрывать, что смысл оказания бесплатной юридической консультации по телефону, заключается прежде всего в попытке заинтересовать Вас, проявляя знания и ориентированность по заданному вопросу, оказать практическую юридическую помощь за некий гонорар. Выгода и плюсы бесплатной консультации юриста заключаются в следующем: Проконсультируйтесь с юристами правового центра "Юридические дела" прямо. Задайте вопрос юристу и получите ценную юридическую консультацию бесплатно. В соответствии с требованиями ФЗ "О персональных данных"мы не разглашаем персональные данные клиентов, оставленные в заявке на бесплатную консультацию юриста по телефону или онлайн.

Бесплатные юридические консультации по гражданским делам Вы имеете возможность получить бесплатную консультацию юриста в сфере гражданского законодательства.

Сдавала в аренду нежилое помещение, помещение построено на земельном Эксплуатация объектов и комплексов, не введенных в.

Оплата по факту подачи иска. С опытом работы по семейному праву. Исполнитель дал полную консультацию.

В последнее время число специалистов, оказывающих правовую помощь, растет. И в борьбе за клиента, юристы склонным все больше расширять перечень своих услуг, порой берясь за дела, которые лежат за пределами их компетенции. Военное право представляет собой обособленный раздел юриспруденции, который подчиняется законам и нормам, отличным от прочих разделов гражданского и уголовного права.

К сожалению, не все правоведы, обещающие решить любые вопросы призывников и военнослужащих, но не имеющие необходимых знаний.

Новые права более вытянуты по длине, тогда как у старого образца, напротив, была более вытянутая ширина. В остальном, изменений особо никаких (кроме, пожалуй, незначительных перемен в степенях защиты. На оборотной стороне располагалась таблица с указанием категорий, на которых у водителя есть право управления.

Нужно ли водительское удостоверение на квадроцикл, узнайте в этой статье.

ГБУ говорит решать только через суд с. Вопрос в следующем: можно ли разделить долг между всеми 4 прописанными в квартире поровну.

Профиль Написать сообщение Человек стоит в очереди на жилье в исполкоме областного центра. После смерти матери вступает в наследство жилого дома в деревне районного центра. То что не повлияет на нуждаемость в улучшении жилищных условий- это разъяснили. А на льготный кредит не повлияет .

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Коммерческие помещения и типы арендаторов. Аренда нежилых помещений, особенности бизнеса « 0+ »
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Мария

    Да облом